In quali immobili investire nel 2026 – guida pratica

Tre anni fa tutti compravano di tutto: gli appartamenti andavano a ruba, i magazzini spuntavano come funghi dopo la pioggia, e persino i terreni vicino ai boschi trovavano acquirenti. Poi sono arrivati gli aumenti dei tassi, i mutui sono diventati più costosi e il mercato ha rallentato. E ora ci troviamo nel 2026, in un momento che molti esperti definiscono un “punto di svolta”. Ma cosa significa davvero?

Investire nel settore immobiliare significa semplicemente allocare denaro in beni materiali: acquisti qualcosa di fisico che può generare profitto dall’affitto o dall’aumento di valore. In Polonia è ancora considerato “oro di cemento”, simbolo di un investimento sicuro. Tuttavia, il 2026 porta una nuova regola: non ogni metro quadrato è un buon affare. La crescita c’è, ma è selettiva: contano la qualità, la posizione e il profilo di rischio più che mai.

In quali immobili investire nel 2026? – Ti consigliamo!

foto: brigadegroup.com

Un investitore con liquidità nel 2026 si pone alcune domande chiave:

• Quali segmenti – appartamenti, magazzini, terreni – offrono il ROI più elevato?
• Quanto è grande il rischio rispetto agli anni precedenti?
• Conviene prendere un prestito con i tassi attuali?
• Dove cercare le occasioni e cosa evitare come la peste?

Le prossime sezioni di questo articolo mostreranno come sta cambiando esattamente il mercato, quali tipi di immobili sono i favoriti dagli investitori e come scegliere la strategia più adatta al proprio profilo di rischio. Perché il 2026 sarà un anno in cui non basterà più “comprare qualsiasi cosa” – bisognerà sapere cosa e perché.

Come siamo arrivati al 2026 – lezioni dalla storia del mercato immobiliare

Senza comprendere la storia, è difficile valutare se il 2026 sia il momento giusto per investire – o per trattenersi dall’investimento. Il mercato immobiliare polacco ha attraversato un percorso davvero turbolento, passando dal sistema comunista di assegnazione degli appartamenti alle follie d’acquisto dell’era Covid.

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Le tappe più importanti del mercato immobiliare polacco 1976-2025

Ecco com’è andata in sintesi:

• 1976-1989: trasformazione del sistema politico, appartamenti assegnati dal sistema, proprietà privata limitata
• 1990-2008: boom dopo la liberalizzazione del mercato ( aumento dei prezzi fino a ×10 dopo il 1990), ingresso nell’UE (2004) – afflusso di capitali, prime bolle speculative
• 2008-2015: la crisi globale ha colpito anche la Polonia, i prezzi sono diminuiti di 20-30 %, ma la BCE ha abbassato i tassi, quindi i prestiti sono diventati più economici e il mercato si è stabilizzato
• 2016-2019: forte crescita, soprattutto nelle grandi città ( +50% nelle cosiddette BIG5), gli sviluppatori non riuscivano a tenere il passo con l’offerta
• 2020-2022: la pandemia ha paradossalmente aumentato la domanda, le persone si sono rifugiate nelle proprie case, i prezzi sono saliti di un ulteriore +30-50 %
• 2023-2025: La Banca Nazionale ha aumentato i tassi d’interesse, i prestiti sono diventati più costosi, la domanda si è indebolita, il mercato è entrato in una fase di stabilizzazione (e in alcuni casi di lieve correzione)

Globalmente? Gli immobili crescono a lungo termine – in Polonia +500% tenendo conto dell’inflazione negli ultimi 50 anni. I REIT americani offrono in media ~11% all’anno dagli anni ’60. Ma – ed è importante – ogni 7-10 anni si verificano delle correzioni. A volte anche significative.

Cosa ci insegnano le precedenti bolle e correzioni?

Alcune lezioni per il futuro:

• I forti rialzi spesso precedono una correzione (vedi: 2007, 2021)
• Economico non significa mai “male” – le crisi sono un’opportunità per i pazienti
• Le emozioni (paura, euforia) sono cattive consigliere: è meglio osservare i cicli piuttosto che i titoli dei giornali
• A lungo termine gli immobili crescono, ma a breve termine possono far male

Nel 2026 probabilmente ci troviamo in una fase di stabilizzazione dopo la follia: è un’opportunità o una trappola? Bisogna guardare ai dati attuali per rispondere.

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Il mercato polacco nel 2026 – dati chiave e nuove normative

Dopo alcuni anni di notevoli alti e bassi, il mercato immobiliare polacco entra nel 2026 in una situazione completamente diversa: più stabile, ma anche più impegnativa per gli investitori.

Vendita e prezzi degli appartamenti tra il 2025 e il 2026

I dati della fine del 2025 mostrano una chiara ripresa. Le vendite di appartamenti sono aumentate di circa il 10% su base annua e i prezzi nelle principali città si sono stabilizzati – Varsavia resta a 15-18 mila PLN/m², Cracovia e Breslavia poco meno. È importante sottolineare che non si tratta di un boom speculativo, ma di una domanda reale. Le persone semplicemente stanno tornando sul mercato perché vedono che il mutuo ha di nuovo senso.

Tassi di interesse, prestiti e accessibilità ai finanziamenti

NBP ha ridotto il tasso di riferimento da circa 5,75% al 4,5%, il che ha comportato una diminuzione del WIBOR 3M a circa il 4%. Per chi contrae un mutuo di 500.000 zł, la rata è scesa a circa 3.000 zł al mese – accettabile. Inoltre, le banche sono tornate a offrire prestiti con LtV fino al 90%, quindi il contributo proprio non deve essere enorme. Tutto questo fa sì che la disponibilità di finanziamenti sia la migliore degli ultimi anni.

Nuove normative: PIT 2020 e rivoluzione urbanistica

Da gennaio 2026 entreranno in vigore due grandi cambiamenti. Primo: gli appartamenti acquistati nel 2020 potranno già essere venduti senza l’imposta PIT – gli esperti stimano che sul mercato arriveranno anche 50-100 mila unità, aumentando così l’offerta. Secondo: la nuova legge urbanistica colpisce i terreni agricoli senza MPZP – migliaia di questi terreni sono diventati praticamente privi di valore.

La domanda di affitto si mantiene piuttosto buona – redditività circa 4-4,5%, richiesta di appartamenti +15% (anche grazie ai migranti dall’Ucraina), nonostante la demografia negativa. Le condizioni sono favorevoli, ma richiedono selettività.

Appartamenti in affitto e in vendita – dove cercare occasioni nel 2026

Gli appartamenti rimangono ancora il numero uno tra gli investimenti immobiliari in Polonia – ma nel 2026 la loro redditività sarà molto diversa. Tutto dipende da cosa e dove acquisterai.

foto: rsnpropertygroup.com

Piccoli appartamenti nelle grandi città – i favoriti del 2026

Gli esperti sono concordi: hanno più senso gli appartamenti piccoli da 40-60 m² nelle BIG5 (Varsavia, Cracovia, Breslavia, Trójmiasto, Poznań). Perché proprio questi? Perché il lavoro da remoto significa che le persone cambiano spesso alloggio – hanno bisogno di flessibilità, non vogliono legarsi per anni a un appartamento grande. Single, giovani coppie, studenti, lavoratori stranieri – sono loro a trainare la domanda di affitti.

Previsioni per le BIG5:

Cosa significa questo per te? Comprerai oggi, tra un anno il tuo appartamento varrà di più e nel frattempo incassi l’affitto mensile. Una strategia solida a lungo termine.

Provincia e città più piccole: ROI più alto o rischio maggiore?

Al di fuori delle BIG5 la situazione è diversa. I prezzi sono generalmente stabili, a volte si registrano cali del 2-5%. D’altra parte, la redditività degli affitti arriva anche al 4,5-6%, poiché i prezzi di acquisto sono molto più bassi. Sembra interessante? Sì, ma c’è un però.

Il rischio di immobili sfitti aumenta. Le città più piccole spesso perdono giovani abitanti, che si trasferiscono nelle BIG5 o all’estero. Allo stesso tempo, l’afflusso di migranti (principalmente dall’Ucraina) può in parte compensare questa tendenza, soprattutto dove sono presenti stabilimenti produttivi.

Esempio di investimento: 50 m² a Cracovia passo dopo passo

Uno scenario concreto per vedere i numeri:

• Prezzo d’acquisto: ~900 000 PLN (50 m², buon quartiere)
• Affitto mensile: 4 000 zł/mese
• ROI da locazione: ~5% annuo (4 000 × 12 / 900 000)
• Potenziale apprezzamento: ca. +4% nel 2026 (ovvero +36.000 zł)

Insieme hai il reddito da affitto più l’aumento di valore. In un anno sono quasi 84.000 zł (meno i costi – amministrazione, tasse, eventuali ristrutturazioni – diciamo ~30% dell’affitto). Guadagno netto? Circa 6-7% all’anno. Non è eccezionale, ma è stabile.

Ma fai attenzione alle trappole: l’ondata di costruzioni durante il covid potrebbe aver creato un eccesso di offerta locale. E la demografia – la popolazione diminuisce (a meno che l’immigrazione non cambi la situazione). Scegli quindi località vicine a stazioni ferroviarie, università, centri IT – lì la domanda sarà più stabile.

Magazzini, uffici e REIT – immobili commerciali per l’investitore

Gli appartamenti non sono l’unica opzione se pensi agli immobili come investimento. Magazzini, uffici o quote nei REIT possono offrire rendimenti completamente diversi – a volte più alti, a volte più stabili. Tuttavia, non tutti hanno la voglia (o il capitale) per acquistare un intero edificio logistico. Vediamo cosa ha senso nel 2026 e per chi.

Magazzini e logistica – leader nei rendimenti nel 2026

Qui succede di più in questo momento. Le previsioni indicano un aumento dei prezzi del 7-10% nell’arco di un anno, le vendite dovrebbero crescere del +20% e la redditività degli affitti si aggira intorno al 6-8%. È l’effetto del boom dell’e-commerce: i corrieri hanno bisogno di basi vicine al cliente. Inoltre, il friendshoring: i magazzini vicino all’Ucraina o al confine orientale stanno acquisendo importanza, perché le aziende vogliono avere le catene di approvvigionamento più vicine. Un esempio? Panattoni sta costruendo enormi parchi logistici vicino a Wrocław – ROI circa 8%. Ma attenzione: le soglie d’ingresso sono alte, un singolo immobile spesso vale decine di milioni di złoty.

Il mercato degli uffici dopo la pandemia – stabilizzazione o cambiamento di funzione?

Uffici? Numeri meno entusiasmanti. I prezzi sono piuttosto stabili, le vendite potrebbero aumentare di circa +5%, la redditività degli affitti si aggira intorno al 5%. Il lavoro ibrido ha cambiato le regole del gioco: le aziende affittano meno metri quadrati, ma prestano maggiore attenzione alla qualità degli spazi. Le location moderne ed ecologiche hanno un vantaggio. Un certificato BREEAM o LEED può aumentare il valore dell’immobile del 10-15% e attirare locatari istituzionali che pagano puntualmente. Rischio? Spazi vuoti, se il lavoro ibrido dovesse intensificarsi.

REIT e edifici verdi come modo per diversificare

I REIT sono fondi immobiliari che pagano dividendi – a livello globale offrono il 6-8% annuo. In Italia la normativa è ancora in fase di elaborazione, ma quando la legge entrerà in vigore, sarà possibile acquistare una “fetta” di immobile commerciale senza congelare milioni. ESG è la seconda parola chiave: gli edifici certificati attirano capitali, sono più facili da affittare e hanno un premio di valore.

La domanda chiave è: quanto capitale possiedi e quanto vuoi impegnare in un singolo progetto? Il settore commerciale richiede più liquidità, ma offre diversificazione: inquilini istituzionali, cicli diversi rispetto al residenziale.

Terreni e suoli nel nuovo assetto urbanistico – cosa ha ancora senso?

Per anni, investire in terreni è stato considerato un modo sicuro per allocare il capitale. Compravi un pezzo di terra, aspettavi e il valore cresceva. Giusto? Ebbene, da gennaio 2026 le regole del gioco sono cambiate — e in modo piuttosto radicale.

fot. zaminwale.com

Nuova legge urbanistica: cosa cambierà dal 2026?

Dal 1° gennaio 2026 è entrata in vigore la cosiddetta “rivoluzione urbanistica”. Suona minaccioso, ma in breve significa che senza il piano regolatore locale (MPZP) edificare su un terreno diventa molto più difficile e spesso – praticamente impossibile. Sono finiti i tempi in cui potevi presentare una richiesta per le condizioni di edificabilità e, dopo un po’, ottenere il via libera per la costruzione. Ora conta il piano locale. Ed è proprio questo che determinerà il reale valore del tuo terreno.

Terreni con MPZP contro campi agricoli: chi guadagnerà, chi perderà?

I terreni coperti da MPZP sono ora oro puro. Gli esperti prevedono un aumento dei loro prezzi del +5-10% già nel 2026, principalmente perché lo status giuridico è chiaro: sai cosa puoi costruire lì e a quali condizioni. E invece i terreni agricoli senza piano? Sono un investimento ad alto rischio. Migliaia di tali appezzamenti potrebbero perdere valore d’investimento, perché il costruttore semplicemente non avrà la base legale per costruirci sopra.

Vale anche la pena osservare le differenze regionali. Il voivodato della Masovia, soprattutto le zone intorno al previsto CPK, sono luoghi dove i terreni con MPZP potrebbero aumentare di valore anche del +10%. Ma in altre regioni? La domanda può essere molto più debole.

Checklist per l’acquirente di un terreno d’investimento nel 2026

Prima di decidere di acquistare, controlla:

1. Il terreno ha un piano regolatore locale (MPZP)? – questa è la base
2. Accesso alla strada – senza di questo non si può parlare di edificazione
3. Servizi nelle vicinanze – elettricità, acqua, fognatura
4. Ambiente logistico – è davvero possibile costruire qualcosa qui?
5. Rischio di cambiamenti nei piani – il comune non prevede una revisione del PUG?

I terreni possono essere un ottimo investimento, ma solo se hanno solide basi legali. Altrimenti acquisti un rischio, non un attivo.

Strategie efficaci per investire nel settore immobiliare nel 2026

Nel 2026, l’acquisto di un appartamento da affittare non basta più per parlare di una vera strategia. Il mercato si è complicato: in alcune città c’è un eccesso di offerta di abitazioni, ma allo stesso tempo aumentano i salari e si prospetta un potenziale calo dei tassi d’interesse. Per costruire un portafoglio in modo sensato, conviene pensare alla diversificazione e capire quando la leva finanziaria ha senso e quando invece è meglio limitare il credito.

foto: lawtimesnews.com

Diversificazione del portafoglio immobiliare nella pratica

Invece di puntare tutto su un solo tipo, vale la pena połączyć diversi segmenti. Un esempio? Un piccolo appartamento a Varsavia per l’affitto a lungo termine (4-7% netto annuo + apprezzamento 3-5%), una partecipazione in un fondo logistico (dividendo 6-8%) e un terreno edificabile con MPZP per un futuro investimento (potenzialmente 20-30% di crescita in 3-5 anni, ma senza reddito corrente). Una tale combinazione distribuisce il rischio: se il mercato residenziale rallenta, il commerciale può crescere; se i tassi scendono, il valore dei terreni di solito aumenta. Inoltre, ogni elemento genera un tipo diverso di rendimento: liquidità immediata (affitto) vs profitto futuro (terreno).

Immobili vs obbligazioni – dove sta il vantaggio nel 2026?

Le obbligazioni oggi offrono circa il 5,5-6% con un rischio minimo. Gli appartamenti in affitto garantiscono un rendimento netto simile, tra il 4 e il 7% più l’apprezzamento, ma richiedono tempo e gestione. I REIT pagano dividendi del 6-8%, sono liquidi ma volatili. Quando quindi ha senso investire in immobili? Quando punti sull’aumento di valore (che un’obbligazione non offre) e non ti spaventano le vacanze locative o le ristrutturazioni. Se invece preferisci tranquillità e liquidità, le obbligazioni possono essere la scelta migliore.

Strategie di esempio: conservativa, bilanciata, aggressiva

Conservatrice: la maggior parte del capitale in obbligazioni e REIT, magari un piccolo appartamento come inizio. Indebitamento minimo. Obiettivo: reddito stabile ~5-6% senza stress.

Bilanciata: metà dei fondi in appartamenti (uno-due), il resto in fondi immobiliari e obbligazioni. Mutuo moderato (LTV ~50%). Rendimento 6-7% con rischio bilanciato.

Aggressiva: diversi appartamenti con leva elevata (LTV 70-80%), terreni per future costruzioni. Obiettivo: oltre l’8-10% con maggior rischio di sfitto e calo dei prezzi.

La scelta dipende dalla tua tolleranza al rischio e dal tempo che vuoi dedicare alla gestione. Elabora un piano: senza di esso è facile cadere in acquisti impulsivi.

Costruire un portafoglio immobiliare entro il 2030 – come prepararsi ai cambiamenti

Investire in immobili è un gioco a lungo termine: non compri oggi per vendere tra un anno. Quindi, se stai pensando di entrare nel 2026, vale la pena guardare oltre: cosa potrebbe accadere entro il 2030 e come preparare il portafoglio per diversi scenari.

Quali scenari attendono il mercato immobiliare entro il 2030?

Gli analisti si aspettano che da qualche parte tra il 2026 e il 2030 possa verificarsi una correzione dei prezzi del 10-20%, soprattutto nel segmento residenziale. Il picco dell’eccesso di offerta di abitazioni è previsto per gli anni 2028-2030 – in quel periodo gli sviluppatori consegneranno l’effetto del boom degli anni 2023- 2025. Dopo questa “alternanza” è possibile una nuova crescita, trainata dall’ulteriore urbanizzazione e dalla diminuzione del numero di unità disponibili. Sembra un’altalena? Proprio così – ecco perché la flessibilità è la chiave.

Tre tendenze a lungo termine a cui vale la pena prestare attenzione:

• Downsizing – nelle grandi città saranno preferiti appartamenti più piccoli e funzionali; potrebbe essere più difficile affittare un grande M4.
• Friendshoring – magazzini e capannoni vicino al confine con l’Ucraina, prossimi all’Occidente – la logistica sempre più vicina ai mercati di sbocco.
• ESG e certificazioni verdi – gli edifici a basso consumo energetico saranno più costosi, ma più facili da affittare e rivendere.

Passi pratici per preparare il tuo portafoglio già oggi

Cosa fare nel 2026, tenendo presente il 2030?

1. Preferisci immobili flessibili e facili da affittare – piccoli o medi appartamenti in buone posizioni.
2. Attenzione ai grandi lotti senza MPZP e agli appartamenti spaziosi in periferia.
3. Costruisci gradualmente l’esposizione alla logistica e agli immobili certificati (BREEAM, LEED).
4. Monitora le decisioni della NBP, i cambiamenti normativi e i rapporti di mercato (JLL, Otodom, Colliers).
5. Aggiorna la strategia ogni 12-24 mesi – una consulenza con un esperto può aiutare a evitare errori.

Gli immobili non sono più un semplice “oro di cemento”, ma con un approccio consapevole e flessibile possono rimanere un solido pilastro del patrimonio. Almeno così la vedo io.

NORBI C

redazione immobiliare

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