Gli stranieri possono acquistare senza problemi immobili di lusso in Europa?

Il mercato immobiliare di lusso europeo valeva circa 549-615 miliardi di dollari nel 2025 e cresce a un ritmo del 4-5% all’anno. Le previsioni parlano di 943 miliardi entro il 2034. L’entità è impressionante, vero? Ma ancora più interessante è chi acquista questi immobili.

In Spagna, oltre il 90% delle case di lusso viene acquistato da stranieri. In Italia la loro quota nel segmento premium è di circa il 50-60%. L’Europa attira capitali da tutto il mondo perché offre stabilità, qualità della vita e (almeno fino a poco tempo fa) procedure relativamente trasparenti. Il problema è che il periodo 2023-2025 è segnato da cambiamenti drastici. Il Portogallo ha chiuso il suo programma Golden Visa nell’ottobre 2023. La Spagna ha alzato l’asticella nel 2025. La Grecia ha già aumentato le soglie minime di investimento nel 2024. La pressione normativa cresce, perché le comunità locali si lamentano dell’aumento dei prezzi e della carenza di alloggi per i residenti autoctoni.

“Sì, ma con delle regole”.

Si può acquistare una proprietà di lusso in Europa come straniero? Certamente. Senza problemi? Ecco, dipende. Le regole del gioco cambiano ed è importante sapere esattamente qual è la tua posizione prima della prima visita dal notaio.

Gli stranieri possono acquistare senza problemi immobili di lusso in Europa?

Proprio qui inizia una grande imprecisione nelle idee comuni. Molti presumono che Unia Europejska abbia una regolamentazione uniforme su questo argomento. Non è così.

“Non esiste una regola unificata dell’UE riguardante la proprietà immobiliare da parte di stranieri.”

Il diritto di proprietà rimane una competenza nazionale, quindi ogni paese membro stabilisce le proprie regole. Ecco perché l’acquisto di una casa in Spagna può sembrare completamente diverso rispetto a una transazione analoga in Polonia o Austria.

UE, EOG e il resto del mondo

I cittadini dell’Unione Europea, dello Spazio Economico Europeo e della Svizzera sono generalmente trattati come residenti locali. Stai acquistando un appartamento a Lisbona? La procedura è la stessa che per un portoghese. A volte è necessario avere un numero fiscale, ma si tratta solo di una formalità.

I cittadini di paesi terzi sono tutta un’altra storia. La regola è: “sì, ma con condizioni”. In pratica può significare un permesso dalle autorità locali, il requisito della reciprocità. Dipende dal paese e a volte dalla regione.

Cosa rende difficile l’acquisto?

L’appartamento è più facile da acquistare nel centro città. Le difficoltà iniziano quando:

• terreni agricoli (in molti paesi protetti, è necessario un permesso o un indirizzo locale)
• nelle zone di confine e militari (restrizioni strategiche)
• aree di interesse culturale o naturale
• case con terreno (perché il terreno = requisiti aggiuntivi)

Golden Visa, ovvero i programmi di residenza per investitori immobiliari, hanno subito notevoli cambiamenti negli ultimi anni. Il Portogallo ha chiuso questa possibilità nel 2023, mentre la Spagna seguirà questo esempio nel 2025. La Grecia ha aumentato le soglie nel 2024: 400.000-800.000 EUR nelle località più richieste, 250.000 EUR per la conversione di edifici. Un aspetto importante: l’acquisto di un immobile non garantisce automaticamente il diritto di residenza. È un tema a parte.

Dove è più facile, dove è più difficile?

Le normative possono essere piuttosto variegate, quindi vale la pena sapere dove potrai sbrigare le formalità rapidamente e dove invece ti aspetta una maratona burocratica.

Qui è più facile acquistare

Irlanda, Portogallo, Paesi Bassi e Svezia non impongono particolari barriere agli stranieri (oltre ai consueti requisiti notarili e fiscali). Spagna, Italia, Francia e Germania sono anch’esse piuttosto aperte, anche se le formalità notarili possono richiedere tempo. Il Portogallo ha concluso il percorso Golden Visa per gli immobili nel 2023, ma l’acquisto rimane comunque possibile. In Grecia il GV è ancora attivo, anche se le soglie sono aumentate notevolmente: 400.000-800.000 EUR nelle zone più richieste (250.000 EUR per edifici da ristrutturare). La Spagna ha chiuso il proprio percorso nel 2025.

Più barriere e permessi

La Polonia richiede un permesso del Ministero dell’Interno per i cittadini extra-UE per case e terreni (gli appartamenti sono spesso esentati). Anche l’Ungheria e la Croazia applicano un sistema di permessi (la Croazia verifica inoltre la reciprocità). La Danimarca richiede 5 anni di residenza o un’autorizzazione ministeriale. La Svizzera, secondo la Lex Koller, limita agli non residenti l’acquisto di case per vacanze. Malta, Andorra e Liechtenstein spesso richiedono lo status di residente.

Al di fuori dell’UE

Montenegro e Albania sono aperte agli appartamenti e alle case (per i terreni a volte è meglio una società). La Serbia funziona sulla base della reciprocità, la Turchia è generalmente aperta, con eccezioni per alcune regioni selezionate. Controlla sempre se la reciprocità si applica anche al tuo paese.

Come si svolge la transazione?

L’acquisto di una proprietà di lusso in Europa assomiglia un po’ a comporre un puzzle, dove ogni paese ha il proprio modo di incastrare i pezzi. Nulla di spaventoso, ma è bene sapere cosa succede passo dopo passo. E senza persone locali che conoscono questo sistema a fondo, si può improvvisamente rimanere bloccati a una fase di cui magari non hai nemmeno sentito parlare.

Dal NIF all’iscrizione nel registro

Iniziamo dall’inizio. Prima ancora di firmare qualsiasi cosa, hai bisogno di un identificativo fiscale locale. In Spagna o Portogallo si chiama NIF, in altri paesi ha nomi diversi, ma il senso è uno: devi esistere nel sistema fiscale. Alcuni fanno anche una procura dal notaio (utile se non prevedi di essere fisicamente presente in ogni fase).

Ed è qui che entra in gioco tutto questo AML, ovvero la verifica dell’identità e della provenienza dei fondi. La prova dei fondi non è una formalità. Le banche e i notai vogliono davvero sapere da dove provengono i tuoi soldi. Estratti conto, contratti, documenti originali: tutto deve essere coerente.

Due diligence e finalizzazione dal notaio

Ora la verifica dell’immobile. L’avvocato controlla il titolo di proprietà, eventuali gravami, se il terreno non presenta clausole strane e se tutti i permessi edilizi sono in regola. Nella maggior parte dei paesi sono necessarie traduzioni giurate, a volte anche l’apostille (dipende dalla tua cittadinanza). Non è un processo rapido.

Finalizzazione? Di solito prima un contratto preliminare (con caparra), poi l’atto notarile e l’iscrizione al registro. Per gli acquirenti extra UE, in alcune località è necessario anche un permesso di acquisto, che devi avere prima della stipula dell’atto. I pagamenti avvengono tramite bonifico con provenienza documentata. In Montenegro, ad esempio, le transazioni di maggiore entità devono essere senza contanti, punti per la trasparenza.

Avvocato specializzato in transazioni, notaio, geometra, a volte perito. Collaborare con specialisti locali riduce davvero al minimo il rischio. Loro sanno dove il sistema ha i suoi punti deboli.

Costi, tasse e conformità

Acquistando una proprietà di lusso in Europa, scoprirai presto che il prezzo di acquisto è solo l’inizio delle spese. I costi accessori possono arrivare anche al 10-15% del valore, e gli obblighi normativi possono sorprendere persino gli investitori più esperti.

Costi di transazione e correnti

Quando fai acquisti, ci sono alcuni articoli che non puoi evitare:

Poi ci sono i costi fissi: tassa sulla proprietà (a volte sorprendentemente alta per i grandi terreni), spese di gestione, di manutenzione. In Spagna i non residenti devono presentare la dichiarazione Modelo 210, anche se non affittano. Obblighi di rendicontazione di questo tipo non possono essere semplicemente trascurati.

Rischi normativi nel settore del lusso

Il segmento premium comporta specifiche limitazioni:

• divieti di affitto a breve termine nelle zone soggette a programmi di soggiorno
• limiti nei cantoni turistici (Svizzera, Lex Koller)
• zone di confine, militari, agricole con divieto per gli stranieri
• tutela conservativa (le ristrutturazioni possono costare una fortuna)
• tasse turistiche locali o di zona

Conformità (AML) e strutture proprietarie

Le banche e i notai indagheranno sull’origine dei fondi, mentre CRS e FATCA scambieranno automaticamente i dati con il fisco. Alcuni cercano di aggirare i divieti di acquisto tramite strutture societarie, il che a volte funziona, ma comporta conseguenze fiscali e di rendicontazione. Non andare oltre senza consulenti legali e fiscali locali. Davvero, ti risparmi potenziali problemi che valgono più del loro onorario.

I confini ci sono, ma si possono superare

Le normative legali possono sembrare complicate, ma la maggior parte dei paesi europei desidera davvero i tuoi soldi. La Svizzera impone requisiti patrimoniali elevati, la Grecia richiede un conto bancario locale, la Francia esige la conferma della provenienza dei fondi. Può sembrare burocratico, ma è più uno standard che un muro invalicabile. In pratica, la maggior parte degli stranieri acquista senza grandi problemi, se dispone del giusto supporto legale e della pazienza necessaria per la documentazione.

La chiave è la preparazione. Trova un buon avvocato locale, prepara i documenti in anticipo e prenota più tempo di quanto pensi sia necessario. Nessuno dice che sarà facile come acquistare nella propria città, ma il lusso europeo è alla portata di chiunque affronti la questione con serietà.

A volte questi passaggi aggiuntivi si rivelano persino vantaggiosi. Meglio controllare tutto due volte che rimpiangere una decisione affrettata che vale milioni.

Patt Y78

redazione