Comprare a poco prezzo, ristrutturare, rivendere a un prezzo più alto. Il flipping internazionale di immobili sembra semplice, ma all’estero diventa rapidamente un puzzle molto più complesso. Il prezzo d’acquisto è solo l’inizio: bisogna considerare tasse, notaio, avvocato, designer, ristrutturazione, finanziamento, mantenimento, marketing e vendita. Poi occorre anche calcolare l’imposta sul reddito.

Italia e Portogallo sono mercati interessanti per gli investitori. Entrambi i paesi hanno molte proprietà più vecchie, regioni turistiche attraenti e una domanda da parte di acquirenti stranieri. In Italia è più facile trovare immobili molto economici, mentre il Portogallo offre un mercato più liquido, ma con prezzi di ingresso più alti.

Flipping internazionale. Prima ARV, poi acquisto

Il flip classico comprende l’acquisto, la ristrutturazione e la vendita. È fondamentale determinare l’ARV – After Repair Value, ovvero il valore reale dell’immobile dopo la ristrutturazione. L’ARV non dovrebbe basarsi esclusivamente sui prezzi di offerta. Più importanti sono gli immobili effettivamente venduti, comparabili, e la domanda locale.

Se una casa costa 80 mila euro e dopo la ristrutturazione si può vendere per 150 mila, la differenza di 70 mila euro non è ancora un guadagno. Bisogna sottrarre le tasse, i costi di acquisto, il notaio, l’avvocato, il progettista, la ristrutturazione, l’arredamento, il finanziamento, la manutenzione, il marketing e la vendita.

Ecco perché il progetto va calcolato in modo conservativo: bisogna adottare un prezzo di vendita realistico e lasciare una riserva per costi imprevisti. L’errore più grande è presumere il prezzo di vendita massimo e un andamento ideale della ristrutturazione.

Ecco perché il flipping internazionale richiede una due diligence prima dell’acquisto. Questo processo è una delle fasi più importanti dell’intero investimento.

Italia significa case economiche.

L’Italia dispone di un enorme patrimonio di vecchi immobili – dalle case nei piccoli centri e nelle zone rurali fino agli edifici nei centri storici. Alcuni di essi sono vuoti da anni e necessitano di una ristrutturazione completa.

Questa è un’opportunità potenziale per un flipper: acquistare al di sotto del valore, creare un prodotto moderno e rivenderlo a un prezzo più alto. Un esempio sono i programmi “Case a 1 euro”, ovvero la vendita di alcune proprietà abbandonate a un prezzo simbolico.

E molte incognite

Il loro obiettivo non è distribuire case, ma rivitalizzare le località. Un esempio è il programma del comune di Cantiano nella regione Marche. L’acquirente deve soddisfare i requisiti relativi alla ristrutturazione, preparare un progetto e rispettare le scadenze stabilite dal comune. Il programma prevede anche una garanzia di 4 mila euro.

Il prezzo di 1 euro è quindi solo l’inizio. Un vecchio edificio può richiedere un nuovo tetto, il rafforzamento della struttura, la sostituzione degli impianti, l’isolamento, gli infissi e una ristrutturazione completa. Si aggiungono il progetto, la documentazione, le tasse, il notaio, i costi amministrativi o il soprintendente ai beni culturali. Di conseguenza, l’investimento può ammontare a diverse decine di migliaia di euro e, in caso di condizioni tecniche molto precarie, anche a oltre 100 mila euro.

Diritto edilizio italiano

In Italia è particolarmente importante verificare che lo stato effettivo dell’immobile corrisponda alla documentazione. Nel 2024 sono state introdotte norme denominate “Salva Casa” – Decreto-Legge n. 69/2024, convertito nella legge n. 105/2024. La regolamentazione ha introdotto soluzioni riguardanti specifiche difformità edilizie e procedure relative allo status legale degli immobili.

Tuttavia, ciò non significa che ogni abuso edilizio possa essere facilmente sanato. Tutto dipende dal tipo di irregolarità e dal caso specifico. Prima dell’acquisto, è quindi consigliabile affidarsi a uno specialista locale per verificare la documentazione e la fattibilità della ristrutturazione prevista.

Tasse in Italia

In caso di acquisto da un privato o da un imprenditore in una transazione esente da IVA, senza l’agevolazione “prima casa”, l’aliquota base dell’imposta di registro è pari al 9%, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono generalmente riscosse nella misura di 50 euro ciascuna. In altri tipi di transazioni possono essere applicate regole diverse, inclusa l’IVA.

In caso di vendita la normativa italiana prevede la tassazione di determinati guadagni, in particolare per gli immobili acquistati o costruiti non più di cinque anni prima. I dettagli dipendono dalla storia dell’immobile e dalla situazione fiscale del contribuente.

Quando si acquistano, ristrutturano e rivendono regolarmente immobili, è necessario analizzare anche la natura dell’attività. La vendita occasionale di una proprietà privata e il flipping seriale non devono essere trattati allo stesso modo dal punto di vista fiscale.

Flipping internazionale: Portogallo. Forte domanda, più difficile trovare occasioni

Il Portogallo è uno dei mercati immobiliari europei più riconoscibili. Lisbona, Porto, l’Algarve e altre regioni attraenti attirano sia residenti che acquirenti stranieri.

Secondo l’istituto nazionale di statistica portoghese, nel 2025 i prezzi degli immobili residenziali sono aumentati del 17,6%, il numero delle transazioni è cresciuto dell’8,6% e la mediana del prezzo di transazione nel quarto trimestre era di 2.198 euro al m².

Un mercato dinamico significa un potenziale valore più elevato delle proprietà ristrutturate, ma anche prezzi di acquisto più alti e una maggiore concorrenza. La sola crescita del mercato quindi non salverà una casa acquistata male.

Costo d’acquisto in Portogallo

Al momento dell’acquisto bisogna tenere conto principalmente dell’IMT – l’imposta sull’acquisto oneroso di immobili e dell’Imposto do Selo, ovvero l’imposta di bollo.

L’importo dell’IMT dipende, tra l’altro, dal tipo di immobile e dalla sua destinazione d’uso. La base imponibile è, di norma, il valore più alto tra il prezzo di transazione e il valore fiscale dell’immobile.

L’imposta di bollo sull’acquisto di una casa ammonta generalmente allo 0,8% della base imponibile. A ciò si aggiungono i costi legali, la documentazione, il finanziamento e la ristrutturazione.

Flipping e tasse in Portogallo

Durante la vendita di un immobile può sorgere una mais-valia, ovvero un guadagno soggetto alle relative norme fiscali. La normativa portoghese distingue tra la vendita di beni privati e i redditi derivanti da attività commerciale.

La vendita occasionale della propria proprietà e l’acquisto regolare di case per ristrutturarle e rivenderle non devono quindi essere tassati nello stesso modo.

La classificazione portoghese delle attività economiche comprende il CAE 68100 – acquisto e vendita di immobili. Ciò non implica automaticamente la necessità di costituire una società. Tuttavia, in caso di flipping seriale, è consigliabile concordare con un consulente fiscale locale il modo più appropriato di gestire e dichiarare l’attività prima della prima transazione.

Flipping efficace! Dove si guadagna di più e quali sono i rischi?

Il flipping internazionale non consiste nel cercare gli indirizzi più economici. Il maggior potenziale non si trova necessariamente dove gli immobili sono a buon mercato. Una casa economica in una località senza domanda può rivelarsi un investimento peggiore rispetto a un immobile più costoso situato in una zona dove, dopo la ristrutturazione, è possibile trovare rapidamente un acquirente.

Un buon progetto dovrebbe avere un vantaggio concreto: acquisto al di sotto del valore di mercato, possibilità di una ristrutturazione vantaggiosa, posizione eccezionale, superficie inutilizzata, standard basso in un buon contesto oppure un gruppo target di acquirenti chiaramente definito.

Esempio: casa per 90 mila euro, ristrutturazione per 40 mila euro e 15 mila euro di altri costi. In caso di vendita a 180 mila euro, questo dà un surplus di 35 mila euro prima del definitivo calcolo fiscale. Tuttavia, se la vendita ammonta a 160 mila euro, il risultato scende a 15 mila euro.

Ecco perché nel flipping ciò che conta di più non sono le spettacolari visualizzazioni, ma un buon prezzo d’acquisto, il controllo dei costi e una valutazione finale realistica.

Flipping internazionale: i maggiori rischi

• Valutazione ARV errata: l’immobile potrebbe non raggiungere il prezzo previsto.
• L’aumento dei costi di ristrutturazione – umidità, struttura, tetto, impianti o problemi con la documentazione possono aumentare notevolmente il budget.
• Ritardi – una ristrutturazione più lunga comporta ulteriori costi di finanziamento, tasse, utenze e manutenzione.
• Bassa liquidità: in una piccola località la vendita di una casa o di un palazzo può durare mesi.
• Cambiamenti nelle normative e nei costi di finanziamento – possono ridurre la redditività del progetto.
• Problemi con gli appaltatori e la documentazione – all’estero si aggiungono barriere linguistiche e un controllo dei lavori più difficile.

Vale anche la pena verificare le normative locali relative all’utilizzo degli immobili, soprattutto se dopo la ristrutturazione si prevede l’affitto a breve termine. Il flipping può migliorare lo stato degli edifici vuoti e sostenere gli artigiani locali, ma nelle località più popolari può anche far aumentare i prezzi e ridurre la disponibilità di alloggi per i residenti.

Italia o Portogallo?

Italia – più economica, ma più impegnativa

Vantaggi: ampia scelta di immobili antichi, prezzi relativamente bassi al di fuori delle regioni più popolari, programmi di “case a 1 euro”, grande potenziale di ristrutturazione e turistico, oltre alla possibilità di trovare località di nicchia.

Svantaggi: domanda più debole in alcune località, rischio di costose ristrutturazioni, problemi legali e amministrativi, tempi di vendita potenzialmente lunghi e grandi differenze tra le regioni.

Portogallo – un mercato solido con un ingresso più costoso

Vantaggi: forte domanda, interesse da parte di acquirenti stranieri, potenzialmente più facile vendita dell’immobile finito, grande potenziale di modernizzazione e maggiore liquidità nelle località popolari.

Svantaggi: prezzi di acquisto elevati, forte concorrenza tra investitori, più difficile trovare un grande sconto, alti costi di ristrutturazione e rischio di riduzione del margine in caso di superamento del budget.