Immobili di lusso alle Isole Canarie – rapporto 2026

Oltre 16 milioni di turisti nel 2025, tasso di occupazione negli affitti a breve termine tra il 65% e l’80%. Le Isole Canarie non sono più una località stagionale, ma una macchina per guadagnare tutto l’anno.

E proprio per questo il 2026 è un anno cruciale. Il mercato si è riscaldato, ma non si è surriscaldato. L’afflusso di capitali esteri, soprattutto da Germania, Regno Unito e Scandinavia, mantiene i prezzi alti. Le persone comprano non solo per le vacanze, ma acquistano uno stile di vita: estate eterna, zero stress invernale, infrastrutture eccellenti. E in più una proprietà che lavora da sola.

Il mercato del venditore in tutto il suo splendore

Le scorte sono diminuite dal 13 al 20% su base annua, a seconda dell’isola. Le transazioni si chiudono dal 0 al 5% al di sotto del prezzo richiesto, mentre gli immobili prime (vista oceano, fronte mare) spesso vengono venduti al prezzo pieno o addirittura superiore. Trattative? Possibili, ma se esiti una settimana, qualcun altro firmerà prima di te.

Lordo 4-6,5% dall’affitto è una media reale, con gli immobili vista mare e vicino alla spiaggia che dominano. La domanda non è ” se conviene comprare “, ma “dove esattamente e a quali condizioni”. In questo rapporto mostriamo: quali quartieri, quali prezzi, come funziona la Ley 6/2025 e come calcolare il rendimento reale. Senza abbellimenti, con numeri concreti.

Immobili di lusso alle Isole Canarie

Il mercato immobiliare premium alle Canarie ha davvero preso slancio. Aprile 2026 mostra cifre che solo un anno fa sembravano lontane: il prezzo medio di vendita è di €3.555/m² (+8,42% su base annua), mentre i canoni di locazione sono di €17,14/m² (+4,64% su base annua). Interessante notare che le differenze tra le province sono notevoli ed è utile conoscerle prima di pianificare un acquisto.

Prezzi medi e dinamica a/a

Santa Cruz de Tenerife è decisamente la provincia più cara (€3.868/m²), mentre Las Palmas offre tariffe più basse (€2.915/m²). I dati di Engel & Völkers e Indomio per il periodo I-IV.2026 lo suddividono ulteriormente: le case premium si attestano a €2.685/m² (+3,84% a/a), gli appartamenti a €3.298/m² (+3,48% a/a). Nella sola provincia di Tenerife, marzo ha registrato €3.435/m². Portafogli stranieri, lavoratori da remoto, pensionati e investitori nel settore degli affitti alimentano la domanda. Davvero, è difficile stupirsene.

Offerta, tempi di vendita e negoziazioni

Le scorte sono diminuite del 13-20% su base annua, cosa che si percepisce sul territorio. Il DOM medio (days on market) è di 75-110 giorni, ma nelle zone calde scende a 30-60 giorni. Trattative? Di solito 0-5% sotto il prezzo richiesto. Nelle location prime spesso si acquista allo stesso prezzo richiesto o addirittura sopra, e il 15-20% delle transazioni premium si conclude oltre il prezzo annunciato. Un mercato da venditore, senza dubbio.

Dove acquistare e a quale prezzo?

Costa Adeje è la zona premium più riconoscibile delle Isole Canarie. Qui i prezzi variano tra €3.800 e €5.100 al metro quadrato, anche se la media per l’intera Adeje è di €4.603/m² (dati E&V, Q1 2026). Arona, il comune vicino con accesso alle spiagge e alle infrastrutture, offre appartamenti a una media di €4.365/m². È un solido punto di partenza se cerchi una località collaudata con infrastruttura turistica già pronta.

Gran Canaria: beachfront e dintorni di Maspalomas

A Gran Canaria, le zone più costose sono Santa Catalina e Las Canteras, dove una proprietà fronte mare costa circa €4.280/m². Maspalomas, famosa per le dune e i quartieri di lusso, si posiziona ancora più in alto: le case premium hanno un prezzo medio di €4.689/m². Il benchmark generale per il sud di Gran Canaria nel III.2026 è di €4.709/m². In termini di redditività degli affitti a breve termine, si distinguono La Isleta con un lordo di circa 6,3% e Las Canteras con circa 5,2% per le proprietà in prima linea.

Dove cercare?

Vegueta e Triana (il centro storico di Las Palmas) sono una scelta meno ovvia. Qui la qualità delle costruzioni è discreta e i prezzi sono inferiori rispetto al lungomare. L’ampliamento degli aeroporti (2026-2028) e l’ammodernamento della TF-5 offrono un premio di prezzo del 5-15% nelle immediate vicinanze dei progetti infrastrutturali.

Regolamentazioni, tasse e finanziamenti

Prima di iniziare a cercare una proprietà specifica, devi capire una cosa: le normative relative agli affitti turistici sono appena diventate più rigide. In molti edifici ora è richiesta la approvazione del 60% del condominio per svolgere attività turistica. Non è una formalità. Ho visto casi in cui gli investitori hanno acquistato un appartamento in una posizione eccellente, per poi scoprire che il condominio ha negato l’autorizzazione.

Le zone soggette a restrizioni (Las Palmas de Gran Canaria, alcune aree di Tenerife) hanno ulteriori limitazioni. Prima di acquistare, verifica la zonizzazione e il regolamento del condominio, non dopo. Questo ti risparmierà mesi di frustrazione e avvocati.

IGIC e finanziamento dell’acquisto da parte di stranieri

Tasse? Qui hai un piccolo vantaggio. L’IGIC è del 6,5% sulle nuove costruzioni, mentre sulla terraferma pagheresti il 10% di IVA. È una differenza notevole per gli immobili premium.

Il finanziamento per gli stranieri è il seguente:

• LTV standard normalmente 60-70% (a volte la banca accetta di più, ma è raro)
• Tasso di interesse ~2,8-3,5% (dipende dalla banca e dal tuo profilo)
• Hai assolutamente bisogno del numero NIE prima di recarti in banca
• Il processo dura 4-8 settimane, quindi pianificalo in anticipo

Curiosamente, vedo una crescente domanda per l’eco-edilizia e le residenze brandizzate. Le banche valutano questi progetti in modo più favorevole nella gestione del rischio. Ma ricorda: la conformità alle normative non è un’opzione, è una condizione indispensabile per entrare nel segmento luxury. Senza di essa, semplicemente non si entra in gioco.

Immagine dell’investitore premium 2026

L’affitto medio nel segmento premium è attualmente di €17,14/m² al mese, con un aumento del 4,64% su base annua. Puerto e Las Canteras si aggirano intorno a €16,70/m², anche se la posizione specifica può cambiare l’equazione. L’occupazione a breve termine varia tra il 65% e l’80%, il che, con il ritmo estivo, non è male. Il problema è che le nuove normative Ley 6/2025 indirizzano i proprietari verso l’affitto a lungo termine, quindi questi numeri potrebbero cambiare.

Reso e valore per il non residente

Il rendimento lordo tipico è del 4-6,5%, a seconda del quartiere:

• La Isleta: ~6,3%
• Las Canteras (lungomare): ~5,2%
• Puerto de la Luz: circa 5,8%

Qui entra in gioco un elemento interessante. I non residenti stranieri pagano in media il 76% di premio in più per metro quadro rispetto agli acquirenti locali: €3.242/m² contro €1.839/m² (H2 2025). I residenti stranieri raggiungono €1.963/m². Gli stranieri rappresentano il 18,4% di tutti gli acquisti, quindi questo gruppo influenza in parte i prezzi nelle migliori location.

Polacchi? Nel 2024 circa 4.200 transazioni in tutta la Spagna, il trend è in crescita nel 2025. Le isole attraggono principalmente come seconda casa e fonte di reddito da affitti turistici, anche se sempre più persone puntano sull’affitto a lungo termine di fronte alle regolamentazioni.

Cosa rimarrà davvero del mercato premium nel 2026?

Guardando al mercato premium delle Isole Canarie nel 2026, vedi un quadro piuttosto coerente. Non si tratta di un’esplosione speculativa né di una bolla improvvisa. È un segmento che ha trovato un equilibrio tra la domanda degli acquirenti stranieri e l’offerta limitata delle migliori location. Transazioni effettive, prezzi reali, investitori concreti con capitale.

Cosa rimane? Un mercato maturo, in cui prendi decisioni basandoti sui fondamentali, non sulle emozioni. Il segmento premium delle Canarie è ancora una nicchia, ma stabile. Il clima, i collegamenti aerei, lo status fiscale: tutto questo funziona ancora. Se cerchi un appartamento sull’oceano o una villa con vista, le opzioni ci sono, devi solo sapere di cosa hai davvero bisogno.

Il mercato non scomparirà, ma nemmeno esploderà. Semplicemente persiste.

Steen

redazione immobiliare