Prezzi degli immobili a Dubai, scopri quanto costano

Nel 2025 il mercato immobiliare di Dubai ha raggiunto un valore di circa 917 miliardi di dirham, con ben l’87% delle transazioni effettuate in contanti. Numeri impressionanti, vero? Per l’acquirente è fondamentale capire che 1 AED equivale a circa 0,25 EUR, ovvero al contrario – 1 EUR corrisponde a circa 4 AED. Questo tasso di cambio relativamente stabile rende la pianificazione del budget piuttosto prevedibile. Oggi cercherò di descrivere come si presentano i prezzi degli immobili a Dubai.

Dal 2002 gli stranieri possono acquistare immobili in piena proprietà nelle zone designate come freehold. Questo ha aperto il mercato agli investitori di tutto il mondo, compresa l’Europa. E oggi si può notare un grande aumento dell’interesse per questa forma di investimento di capitale. Per questo motivo ho deciso di analizzare il mercato per voi!

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Prezzi degli immobili a Dubai – la mia analisi

Dubai è oggi una città con una popolazione di oltre 3,8 milioni di abitanti e record turistici nel 2025. La domanda è trainata principalmente da una demografia giovane e da un orientamento allo sviluppo. E chiaramente, da molti anni, si notano ingenti investimenti volti a rendere questa città un’icona turistica.

È importante sottolineare che, dopo il boom frenetico degli anni 2021-2025, il mercato sta entrando in una fase di moderazione. L’aumento dell’offerta di abitazioni inizia a stabilizzare i prezzi, quindi non si parla più di aumenti vertiginosi. Questa è una buona notizia per gli acquirenti che cercano una valutazione ragionevole, non una febbre speculativa.

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Fasce di prezzo, tipologie e standard

Iniziamo dalle basi: 1 AED corrisponde approssimativamente a 0,25 EUR. Questo tasso di cambio oscilla leggermente, ma per calcoli rapidi funziona benissimo. E ora numeri concreti, perché probabilmente è questo che ti interessa di più.

Fasce di prezzo attuali in euro

Gli monolocali di solito costano tra €105.000 e €198.000 ( equivalente di AED 450-850 mila), anche se i modelli standard si collocano piuttosto nella fascia bassa. Gli appartamenti con una camera da letto partono da €209.000 fino a €372.000 (AED 900 mila-1,6 milioni), mentre i bilocali partono da circa €349.000 e arrivano fino a €651.000 (AED 1,5-2,8 milioni). Ville e case a schiera? Qui si parte da almeno €511.000, con un limite superiore che tranquillamente raggiunge €1,86 milioni e oltre (AED 2,2-8 milioni+). Le location di lusso come Palm Jumeirah possono superare i €7,5 milioni (AED 30 milioni+), quindi la forbice dei prezzi è davvero ampia.

Il prezzo al metro quadro degli appartamenti varia da ~€2.100 a €7.800, con una mediana intorno a €4.900 (circa AED 19.000). Il valore medio delle transazioni supera ~AED 2,6 milioni, ovvero circa €650.000.

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Cosa influisce sul prezzo?

Immobili off-plan (in costruzione) spesso richiedono un pagamento del 20-60% del valore secondo il calendario dei pagamenti, il che offre flessibilità. Gli appartamenti pronti sono solitamente più costosi al m², ma puoi affittarli o andarci a vivere immediatamente. Vista mare o Burj Khalifa? Aggiungi tranquillamente una decina di percento in più. Anche il piano conta: più in alto, più caro.

Esempio: con €300.000 puoi acquistare un bilocale decente (circa 55-70 m²) di buon livello, mentre con €150.000 otterrai un monolocale (forse 35-45 m²) in una posizione discreta. La metratura e le finiture fanno la differenza.

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Confronto €/m² nei principali quartieri

La posizione a Dubai è fondamentale. Le differenze di prezzo tra i vari quartieri sono enormi e incidono direttamente sia su quanto effettivamente pagherai sia sul rendimento locativo che puoi aspettarti.

Ecco le tariffe indicative per l’inizio del 2026:

Le differenze sono davvero notevoli. Prendiamo un esempio: un appartamento di 60 m² a JVC costa circa €135.000 (a €2.250/m²). Lo stesso 60 m² a Downtown? Già €480.000 (con una media di €8.000/m²). Una differenza di oltre tre volte, mentre il ROI in JVC è il doppio.

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Zone freehold e carattere della posizione

Tutti i quartieri menzionati sono zone freehold, cioè gli stranieri possono acquistare senza restrizioni. Dubai Marina è un hub per expat, quindi marina, ristoranti, atmosfera metropolitana. Downtown offre panorami e prestigio, ma per questo paghi un prezzo premium. JVC (Jumeirah Village Circle) è una zona più tranquilla e familiare, da qui i prezzi più bassi e un ROI migliore. Palm Jumeirah è già tutta un’altra categoria, principalmente ville e appartamenti ultra-lusso.

Ricorda che queste sono tariffe indicative. I prezzi specifici dipendono dalla vista, dal piano, dal costruttore e dal livello delle finiture. Tuttavia, l’offerta è così ampia che ognuno troverà qualcosa per sé!

Tariffe, manutenzione e visto

Il prezzo di un appartamento o di una villa è solo una parte della storia. In realtà pagherai di più e la differenza può sorprenderti.

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Commissioni all’acquisto passo dopo passo

La voce più importante è il DLD (Dubai Land Department fee), ovvero il 4% del prezzo dell’immobile. Per un acquisto da €300.000, si tratta di €12.000. A questo si aggiunge la commissione dell’agente, solitamente circa il 2% più IVA, quindi nello stesso esempio altri €6.000-€6.300. Se si accende un mutuo, si aggiunge la registrazione dell’ipoteca (dallo 0,25% allo 0,5% dell’importo del prestito) e alcune spese amministrative minori. Totale? Circa il 6-7% del prezzo d’acquisto va a coprire i costi di transazione.

Ed è proprio qui che sta la differenza rispetto a molti mercati europei. A Dubai non esiste una tassa sugli immobili né una tassa sui redditi da locazione. Si paga una sola volta al momento dell’acquisto e poi solo le spese di mantenimento.

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Visto

I costi annuali sono solitamente di €2.000-€5.000, a seconda dello standard dell’edificio e dei servizi disponibili (piscina, palestra, sicurezza). Più alto è lo standard, più elevata sarà la service charge.

Se stai pensando al visto di residenza, le soglie sono precise. Un immobile dal valore minimo di 750.000 AED (circa €190.000) consente di ottenere un permesso più breve, mentre la soglia di 2.000.000 AED (circa €515.000) apre la strada alla Golden Visa per 10 anni. Il valore viene calcolato sul prezzo d’acquisto, non sulla valutazione di mercato attuale.

Per un’ investimento da €300.000, il costo iniziale totale (prezzo + spese) sarà quindi di circa €320.000. Successivamente si aggiungono i costi annuali di mantenimento, ma senza tasse sulla proprietà o sul reddito.

Scenari per il futuro

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Per capire dove siamo oggi, vale la pena tornare al 2014. All’epoca il prezzo medio per piede quadrato era di circa 1 003 AED. Poi è arrivata una correzione, nel 2020 siamo scesi a circa 894 AED/sqft (effetto pandemia e precedente saturazione). Ed è proprio da quel momento che le cose hanno iniziato a muoversi davvero.

Abbiamo chiuso il 2024 in una fascia compresa tra 1 524-1 597 AED/sqft, a seconda della fonte dei dati. Per il 2025 le previsioni parlano di 1 625 AED/sqft, e alcuni scenari vedono il 2026 sopra i 1 800 AED/sqft. Sembra un razzo, ma attenzione: il ritmo di crescita sta già rallentando. Si entra in una fase di moderazione, non di ulteriore euforia.

Volume di vendita e struttura del mercato

Scala? Nel 2025 ci aspettiamo circa 270.000 transazioni per un valore complessivo di 917 mld AED. Solo il primo trimestre del 2025 ha registrato ~42.000 transazioni (circa 114 mld AED). Interessante notare che il 60-70% riguarda off-plan, cioè acquisti su progetto, e l’87% degli acquirenti paga in contanti. Questo dimostra quanto il mercato sia costruito su fondamenta solide, anche se l’elevata quota di off-plan implica una maggiore sensibilità ai ritardi nella realizzazione dei progetti.

Dal lato dell’offerta: nel 2025 dovrebbero essere immesse sul mercato ~48.000 nuove unità, nel 2026 addirittura ~72.000, di cui solo il Q1 2025 ha fornito ~9.400 unità. La popolazione di Dubai supera già i 3,8 milioni, più il turismo (oltre 17 milioni nel 2024), quindi la domanda c’è. La domanda è solo se l’offerta non inizierà a superarla.

Previsioni

Qui le cose si fanno interessanti. Per le ville e il segmento premium, la maggior parte degli analityków prevede una crescita del +5-8% nel 2026. Appartamenti nel segmento medio? Fitch e altri esperti prudenti avvertono di una possibile correzione nell’ordine del 10-15%, principalmente a causa dell’eccesso di offerta off-plan e dell’aumento delle consegne. Gli affitti stanno crescendo nel breve termine ( +6-13%), quindi gli investitori che affittano hanno un cuscinetto, ma nel 2026-2027 la pressione sui prezzi potrebbe andare nella direzione opposta.

Quindi, cosa ne consegue? Se guardi al lusso e alle ville, le prospettive sembrano stabili. Appartamenti? Bisogna fare attenzione al tempismo.

Come interpretare saggiamente il mercato di Dubai?

foto: elysian.com

Il mercato di Dubai non è fatto solo di dati concreti, ma anche di un contesto che determina se un certo prezzo rappresenta un’occasione o una trappola. Un metro quadrato a Marina può costare quanto in Downtown, ma il potenziale di affitto, la disponibilità della metropolitana e le prospettive di sviluppo della zona creano una storia d’investimento completamente diversa. I prezzi medi in euro offrono un punto di riferimento, ma il vero valore si nasconde nei dettagli di cui gli sviluppatori raramente parlano nelle brochure di vendita.

Ecco perché, acquistando a Dubai, conviene guardare oltre i semplici numeri presenti nell’annuncio. La posizione, la maturità del quartiere, la qualità dello sviluppatore e i reali costi di mantenimento spesso pesano più del solo prezzo d’acquisto.

Ed è proprio questa capacità di leggere tra le righe che distingue un investimento di successo da una delusione. Io possiedo già due immobili a Dubai e vi consiglio sinceramente questa regione!

Stev

appassionato di immobili di pregio e golf

redazione Luxury Blog