Lilium Tower a Varsavia – un grattacielo organico sospeso

N el 2025 Varsavia potrebbe ottenere un nuovo simbolo. La Lilium Tower, progettata per raggiungere un’altezza di 260 metri, supererà finalmente il leggendario Palazzo della Cultura e della Scienza di ben 23 metri. Non si tratta di un progetto qualsiasi: è un’opera dello studio di Zaha Hadid, in attesa di realizzazione da oltre un decennio.

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Perché proprio ora vale la pena seguire le sorti di questo grattacielo? Dopo anni di stallo, il progetto ha ripreso vita. Nel 2024 sono arrivati nuovi segnali dagli sviluppatori e il 2025 potrebbe portare la decisione di avviare i lavori. Chissà, forse tra qualche anno guarderemo un panorama della capitale completamente diverso.

Al posto dell’edificio LIM – introduzione al fenomeno Lilium Tower

La forma del grattacielo è ispirata al giglio – da qui il nome. Si tratta di una silhouette organica e distintiva, pensata per far risaltare l’edificio tra i blocchi rettangolari del centro. Zaha Hadid, vincitrice del Premio Pritzker nel 2004, era infatti nota per soluzioni così non convenzionali. I suoi edifici sembrano crescere naturalmente dal terreno, piuttosto che essere semplicemente costruiti dall’uomo.

“L’architettura dovrebbe parlare del suo tempo e del suo luogo, ma aspirare a essere senza tempo”
– Zaha Hadid

Il progetto Lilium Tower non riguarda solo l’altezza o l’estetica. È un simbolo dell’ambizione di Varsavia, che vuole competere con le capitali europee. La città ha bisogno di nuove icone, soprattutto dopo decenni di dominio del Palazzo della Cultura di epoca sovietica.

Vale anche la pena ricordare che ogni grande progetto edilizio nel centro città influisce sui prezzi degli immobili nelle vicinanze. Gli abitanti dei quartieri adiacenti già ora si chiedono cosa porterà loro l’eventuale costruzione. Alcuni sperano in un aumento del valore delle proprie case, altri temono traffico e rumore.

Lilium Tower è una storia a tre dimensioni: il patrimonio architettonico di Zaha Hadid, le ambizioni economiche di Varsavia e le emozioni sociali legate al cambiamento dello skyline cittadino. Ognuno di questi temi merita un’analisi separata.

Come è possibile che il progetto sia ancora in attesa di realizzazione nonostante il passare degli anni? La storia di Lilium Tower è piena di colpi di scena che vale la pena conoscere fin dall’inizio.

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Dalla concezione alla sospensione: storia ed evoluzione del progetto

Nel 2008 è stato presentato un progetto destinato a cambiare per sempre lo skyline di Varsavia. La Lilium Tower di Zaha Hadid sembrava uscita dal futuro: 180 metri di architettura moderna nel cuore della capitale. Solo che quel futuro, in qualche modo, non è mai arrivato.

2008 – Grande annuncio del progetto. Zaha Hadid Architecture ha presentato la sua visione di un grattacielo a Wola. I media parlavano di una “rivoluzione architettonica”, gli investitori assicuravano determinazione (Dezeen, 15.01.2008). Nessuno allora si aspettava che il mondo stesse per capovolgersi.

2008-2009 – La crisi finanziaria ha colpito duramente. Le banche hanno smesso di concedere prestiti per investimenti rischiosi, e un grattacielo futuristico a Varsavia era la definizione stessa di rischio. L’investitore principale si è ritirato dal progetto, lasciando solo splendide visualizzazioni.

2011 – Tentativo di rianimazione. La città ha cercato un nuovo investitore, ma senza successo. Inoltre, le normative urbanistiche sono cambiate: le nuove linee guida per il centro di Varsavia hanno complicato ulteriormente la situazione (Architektura & Biznes, marzo 2011).

2013-2015 – Silenzio. Il progetto è rimasto nel cassetto, anche se di tanto in tanto circolavano voci su “trattative serie con nuovi partner”. Zaha Hadid menzionava Varsavia nelle interviste, ma senza dettagli concreti.

2016 – La morte di Zaha Hadid, avvenuta a marzo, è stata un vero colpo. Il mondo ha perso una geniale architetta, e la Lilium Tower ha perso la sua “madre”. Senza il suo coinvolgimento personale, il progetto è diventato ancora più difficile da proporre agli investitori.

2018 – Sospensione ufficiale. Zaha Hadid Architects ha confermato che “il progetto richiede un nuovo approccio strategico”. In pratica, significava un altro cassetto (The Calvert Journal, giugno 2018).

2024-2025 – Una nuova speranza? Sono emersi segnali che un developer di Varsavia sta pianificando di resuscitare il progetto. Questa volta si parla di “soldi veri e di un calendario concreto”. Vedremo se non sarà solo l’ennesimo desiderio irrealizzabile.

Perché quindi la costruzione non è mai partita? È un mix di sfortuna e tempismo sbagliato. La crisi del 2008 ha tagliato i finanziamenti, poi sono cambiate le normative e la morte di Hadid ha tolto al progetto la sua stella principale. Ogni anno che passava significava materiali più costosi e nuovi requisiti legali.

Cosa sarebbe dovuto sorgere lì? I parametri tecnici mostrano la portata della sfida, che negli anni si è rivelata insormontabile.

Parametri e funzioni – cosa distingue il grattacielo nei progetti

Chi avrebbe mai pensato che si potesse scrivere così tanti numeri su un solo edificio? Ma nel caso della Lilium Tower, è davvero l’imponenza del progetto a fare colpo.

foto: eurobuildcee.com

Per essere chiari, stiamo parlando di una struttura alta 260 metri, che avrà 70 piani e una superficie utile totale di 62.300 m². È davvero tanto, anche secondo gli standard di Varsavia.

Il programma funzionale del grattacielo è stato concepito in modo piuttosto ambizioso. All’interno troveranno posto 288 appartamenti residenziali, oltre ad altre 292 unità gestite con il sistema condo hotel. A questo si aggiunge un centro benessere – probabilmente con piscina e palestra, come di consueto. Saranno disponibili 245 posti auto.

L’idea più interessante riguarda la facciata parametrica, che dovrebbe richiamare la forma di un giglio. Non so se ricorderà davvero un fiore, ma il concetto stesso di forme organiche in architettura fa sempre un certo effetto nei render.

I progettisti prevedono anche soluzioni ecologiche. Si parla di una doppia pelle per l’edificio, sistemi di recupero dell’acqua piovana e altri comfort di questo tipo. Questo dovrebbe aiutare a ottenere certificazioni internazionali di edilizia sostenibile, anche se per ora non sono stati indicati nomi specifici.

I piani saranno suddivisi in base alla funzione: i livelli inferiori probabilmente destinati a servizi e commercio, quelli intermedi all’hotel e i superiori agli appartamenti. Una soluzione standard per questo tipo di investimento.

Ma i residenti di Varsavia hanno davvero bisogno di un altro edificio così alto? Su questo tema si stanno già accendendo vivaci discussioni in varie parti della città.

Debatti, controversie e impatto su Varsavia

“Gente, è ufficialmente la fine di Varsavia come la conosciamo? Questa Lilium Tower è uno scherzo” – questo post è apparso su X subito dopo la presentazione delle visualizzazioni del grattacielo. Ed è così che è iniziata tutta la polemica.

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La discussione ha diviso la città in due. Da una parte ci sono gli entusiasti, che vedono nel progetto un’opportunità per un prestigio internazionale. Dall’altra – i critici, che temono che Varsavia perda il suo carattere.

Gli argomenti a favore della costruzione suonano convincenti. Una nuova icona dello skyline, stimolo per ulteriori investimenti, aumento dell’attrattiva della città per turisti e business. I sostenitori sottolineano che ogni grande capitale ha bisogno di simboli moderni. Inoltre – posti di lavoro, tasse, rivitalizzazione della zona.

I contrari parlano apertamente di “pannocchia”. Secondo loro, il grattacielo sovrasterà i monumenti, rovinando il panorama della città visto dalla Vistola. Ci sono anche timori riguardo agli appartamenti vuoti – davvero ci saranno abbastanza interessati per decine di residenze di lusso tra le nuvole?

Curiosamente, polemiche simili hanno accompagnato anche il Warsaw Spire. Il costo di quel progetto è stato di circa 1,2 miliardi di PLN, e oggi nessuno si lamenta più.

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Lilium Tower dovrebbe essere ancora più costosa – le stime parlano di una cifra superiore a 2,0 miliardi di PLN.

Il problema è che nessuno sa da dove arriveranno i soldi. Il costruttore assicura di essere pronto, la città storce il naso sulle agevolazioni fiscali. E i residenti? Alcuni sperano in nuovi posti di lavoro nel commercio e nei servizi, altri temono la gentrificazione del quartiere.

La verità è che senza decisioni finanziarie concrete, tutta la discussione sembra una lite sul proverbiale orso nella foresta. Potrebbe anche succedere che tra un anno parleremo della Lilium Tower al passato.

E quale futuro per la Lilium Tower? – possibili scenari e conclusioni

La situazione intorno a Lilium Tower mostra quanto sia oggi complesso il mercato dei luksusowych wieżowców in Polonia. Dopo anni di planów e dyskusji, è arrivato il momento di guardare al futuro in modo realistico.

Tre possibili scenari per gli anni 2026-2030:

1. Scenario ottimista – I lavori iniziano nel 2026 dopo aver ottenuto tutte le autorizzazioni finali e aver assicurato il finanziamento. Lo złoty si stabilizza, i tassi d’interesse diminuiscono e il developer trova un partner strategico.
2. Scenario intermedio – Il progetto si prolunga fino al 2028-2029 a causa di ulteriori ritardi amministrativi e problemi di finanziamento. Alla fine viene realizzato, ma in una versione ridotta.
3. Scenario pessimistico – Entro il 2027 il progetto viene ufficialmente abbandonato a causa della mancanza di redditività e dei cambiamenti nella legge edilizia.

Vale la pena seguire il futuro di Lilium Tower: sarà un vero barometro della salute dell’intero settore degli immobili di lusso in Polonia.

Maciej Z.

redattore lifestyle & immobiliare

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