Quanto costano gli immobili a Dubai?

“Il prezzo medio al metro quadrato a Dubai nel 2025 ha superato i 18.000 AED, ovvero circa 19.000 PLN – più di quanto si paga per un appartamento di lusso nel centro di Varsavia.”

Sembra una follia? Eppure, gli investitori stranieri rappresentano già il 70% dell’intero mercato immobiliare in questa città degli Emirati. Non è un caso. Dubai offre qualcosa che è difficile trovare altrove: zero tasse sulle plusvalenze, residenza permanente per i proprietari di immobili e un mercato che cresce a vista d’occhio anche durante l’inflazione globale.

Il 2025 rappresenta un punto di svolta per il mercato immobiliare di Dubai. L’Expo 2020 ha lasciato il suo segno, i grandi progetti infrastrutturali stanno giungendo al końca e la città si przygotuje a una nuova ondata di sviluppo. Gli investitori provenienti dalla Polonia guardano sempre più spesso a Dubai nie come a un’avventura esotica, ma come a una seria alternativa al mercato nazionale.

Quanto costano gli immobili a Dubai?

Per capire se vale la pena investire i tuoi soldi nei metri quadrati di Dubai, devi conoscere tre cose fondamentali:

• Tariffe attuali al metro quadrato: quanto costano davvero i diversi tipi di nelle singole zone della città

• Calcolo completo dei costi – quali spese aggiuntowe czekają na kupującego oltre al prezzo dell’appartamento

• Redditività e tendenze: si può guadagnare dall’affitto e quale sarà il futuro di questo mercato

Non lo nasconderò: i numeri possono sorprendere. Ma il diavolo si nasconde nei dettagli, e in questo caso proprio i dettagli mogą determinare il successo o il fallimento del tuo investimento.

Prima di addentrarci nei dettagli delle cifre, vale la pena comprendere, innanzitutto, geografię dei prezzi sul mercato di Dubai.

Mappa dei prezzi 2025 – dai monolocali agli attici

I prezzi a Dubai nel 2025? È un argomento che ogni potenziale investitore dovrebbe conoscere a memoria. Le fasce di prezzo sono davvero ampie, ma è possibile orientarsi senza problemi.

Fatti da ricordare: I prezzi off-plan sono in media dal 15 al 20% inferiori rispetto alle proprietà pronte. Lo standard “luxury” aumenta il prezzo di un ulteriore 30-40%. Il maggiore aumento dei prezzi nel 2024 è stato registrato nei quartieri lungo il canale – fino al 18%.

La geografia è tutto in questo settore. Downtown e DIFC sono i centri finanziari, dove il metro quadrato costa tra 15.000 e 25.000 AED. Palm Jumeirah? Lì conta il prestigio, quindi paghi una cifra simile. Ma se vai ad Ajman o Sharjah, in periferia, improvvisamente gli stessi metri quadrati costano tra 8.000 e 12.000 AED.

Perché una tale differenza? Infrastruttura, vicinanza alla metropolitana, vista sul Burj Khalifa. E naturalmente tutto quel marketing e il prestigio dell’indirizzo.

Due casi reali: un attico nel Burj Khalifa è stato venduto lo scorso anno per 42 milioni di euro, acquistato da un oligarca russo. D’altra parte, un mio conoscente polacco ha comprato 74 metri quadrati ad Ajman per 223.000 AED ed è molto soddisfatto.

La storia dei prezzi è una vera montagna russa. Nel 2008, prima della crisi, un metro quadrato costava circa 20.000 AED – suona familiare, vero? Poi è arrivato il crollo e i prezzi sono scesi del 60%. La pandemia nel 2020? Tutti pensavano che sarebbe stato un disastro, invece i prezzi sono schizzati alle stelle.

In realtà è interessante che quei prezzi del 2008 wróciły dopiero adesso. Vuol dire che il mercato ha impiegato 15 anni per riprendersi.

Conosciamo già i prezzi di partenza, è ora di calcolare l’intero conto e vedere cos’altro aggiungerai do tej sumy…

Fattura completa – commissioni, tasse e fasi di acquisto

Vedi il prezzo di partenza e pensi che to wszystko? Purtroppo, è solo l’inizio. A Dubai ogni dirham sulla carta si trasforma in una cifra molto più alta sulla fattura – e nessuno te lo spiega chiaramente wcześniej.

1. Modulo di prenotazione e primo acconto
Si inizia con il “Reservation Form” e un acconto del 10%. Sembra innocente, ma già na tym etapie paghi la commissione dell’agente – di solito il 2% del valore. Se acquisti per 1 500 000 AED, sono subito altri 30 000 AED. Durata: 1-3 giorni.

2. Contratto di vendita (SPA) e registrazione DLD
Qui si presenta il costo principale: commissione del 4% per il Dubai Land Department. Questa opłata non è negoziabile. Per lo stesso investimento, sono altri 60.000 AED. Più costi notarili, solitamente tra 2.000 e 5.000 AED. Questa fase dura circa 7-14 giorni.

1. Piano dei pagamenti off-plan
   
   La maggior parte dei progetti segue uno schema simile: 10% alla prenotazione, 10% alla firma dello SPA, poi tranche ogni 3-6 mesi in base all’avanzamento dei lavori. Esempio per un progetto di 24 mesi: 20% nei primi due mesi, successivi 60% in rate uguali ogni sei mesi, ultimo 20% alla consegna delle chiavi.
2. Spese operative e costi nascosti
   
   Nessuno parla apertamente della commissione di servizio di 10-20 AED/m² all’anno. Per un appartamento di 100 m² significa 1.000-2.000 AED ogni anno. A volte ci sono anche costi aggiuntivi per il parcheggio, la raccolta dei rifiuti o l’assicurazione dell’edificio.
3. Finalizzazione e consegna
   
   Ultimo 20% più le spese di trasferimento di proprietà. Altri 2.000-3.000 AED per documenti, traduzioni, registrazioni finali. Il processo richiede 30-45 giorni dal completamento della costruzione.

Golden Visa in breve: con un investimento minimo di 2.000.000 AED ottieni un visto di 10 anni per tutta la famiglia. La procedura di richiesta dura 2-4 settimane, i vantaggi includono ingressi illimitati negli UAE, possibilità di condurre attività imprendziali e nessun obbligo di lasciare il paese ogni 6 mesi.

La verità è che il prezzo wywoławcza rappresenta al massimo l’85% del costo finale. Il resto sono “piccoli dettagli” che possono sorprendere anche gli investitori più esperti.

Ora che conosciamo il conto completo, chiediamoci: ne varrà la pena?

Redditività e futuro: l’investimento è conveniente?

Il tuo capitale lavora in modo efficiente? Questa è la domanda che si pone ogni investitore che prende in considerazione l’acquisto di una proprietà a Dubai.

I numeri parlano da soli. Nel centro di Dubai puoi aspettarti un rendimento di circa il 7%, mentre nelle periferie della città – anche fino al 10%. Per confronto, gli appartamenti a Varsavia offrono al massimo il 5%. La differenza è notevole.

Le previsioni per i prossimi anni sono ottimistiche: si prevede una crescita dei prezzi del 5-8% nel 2025, seguita da un aumento stabile del 5-10% annuo fino al 2030. Il piano Dubai 2040 punta a trasformare la città in un hub globale per i più facoltosi. L’afflusso di high-net-worth individuals sta già alimentando la domanda.

Vale la pena dare un’occhiata alle statistiche delle transazioni. Nel 2024 sono state registrate oltre 100.000 vendite, e le previsioni per il 2025 parlano di 120.000. Questo significa una cosa: il mercato è liquido. Non avrai problemi con la vendita quando nadejdzie il momento dell’exit.

Ma è davvero tutto rose e fiori? Non proprio.

Rischio & Ricompensa

L’inflazione globale può influire sui costi di mantenimento delle proprietà immobiliari. La geopolitica in Medio Oriente comporta sempre un certo livello di rischio. E i mercati immobiliari – anche quelli migliori – attraversano cicli di crescita e di calo.

La scelta tra progetti off-plan e immobili già pronti? L’off-plan offre prezzi migliori, ma richiede pazienza. Gli immobili pronti garantiscono entrate immediate dall’affitto, anche se a un prezzo d’ingresso più alto.

In definitiva, Dubai offre alcuni dei rendimenti più alti in questa parte del mondo. La domanda è: sei pronto a fare ten krok?

E ora? Il mercato di Dubai: conclusioni chiave e prossze mosse

Dubai non è più quel mercato folle di dieci lat temu, dove compravi un appartamento z katalogu i speravi che il costruttore finisse budowę. Oggi la situazione è completamente diversa.

Tre cose che devi sapere

I prezzi continuano a salire, ma in modo più moderato rispetto all’anno scorso. È una buona notizia: significa stabilizzazione senza una bolla speculativa. In secondo luogo, bisogna sempre aggiungere il 6-8% al prezzo d’acquisto per le spese accessorie. E terzo, il più importante: la redditività a Dubai supera ancora la maggior parte dei mercati europei.

Molte persone dimenticano quest’ultimo aspetto, concentrandosi solo sul prezzo d’ingresso.

Metti alla prova prima di acquistare

▢ Hai un budget chiaro con un margine per spese impreviste?

▢ Sai esattamente perché stai acquistando: casa per te, investimento o może un piano pensionistico?

▢ Hai definito un orizzonte temporale: 3 anni, 10 anni o magari più?
▢ Sei pronto ad affrontare il rischio di fluktuacji valutarie e regolamentazioni locali?

▢ Hai un piano di uscita dall’investimento: quando e come venderai?

Queste domande sembrano banali, ma la maggior parte degli acquirenti non sa rispondere. E invece dovrebbe.

Uno sguardo al futuro 2026-2030

Dubai Vision 2040 non è solo uno slogan accattivante. La città punta davvero su progetti sostenibili e tecnologie del futuro. Sta persino emergendo qualcosa come il “metaverse real estate” – suona strano, ma i primi casi di vendita di immobili virtuali collegati a tymi fisici stanno già avendo luogo.

Non dico che sarà una rivoluzione, ma la direzione è chiara. Dubai vuole diventare la capitale tecnologica della regione.

È il momento di agire

Teorizzare è una cosa, ma la pratica è un’altra. Controlla le offerte attuali presso agenti autorizzati, non sui portali di annunci, ma da persone che possiedono la licenza RERA. Questa è la base della sicurezza.

Se stai già pensando seriamente all’acquisto, fissa una consulenza con qualcuno che conosce a fondo il mercato locale. Non prendere decisioni basandoti su articoli trovati online – nemmeno su questo.

Agisci con intelligenza, ma agisci.

Mark D.

redattore lifestyle

Luxury Blog