Marq Omotesando One – un record che sta cambiando il mercato di Tokyo

9,5 miliardi di yen per un solo appartamento. Sembra un errore di stampa, ma è successo davvero – e proprio in uno degli angoli più eleganti di Tokyo. L’attico nel complesso Marq Omotesando One è appena entrato nella storia come la transazione immobiliare residenziale più costosa mai registrata in Giappone. Non si tratta semplicemente di un “appartamento costoso”. È un record assoluto, che ha spinto Bloomberg e altri media internazionali a dedicare centinaia di articoli a questo evento.

Omotesando, per Tokyo, è un po’ come un mix tra l’atmosfera chic di Mokotów a Varsavia e gli Champs-Élysées di Parigi – solo che qui l’eleganza è più discreta, più raffinata. Proprio accanto ad Harajuku, circondato da boutique di alta moda e gallerie d’arte, questo quartiere da anni attira persone con denaro e gusto sofisticato. La vendita dell’attico in questa zona è diventata il simbolo di qualcosa di più grande – il boom degli immobili ultra-lusso in tutta l’Asia.

foto: colliers.com

Marq Omotesando One – Asia premium

Curiosamente, non si tratta di una vendita casuale di un appartamento. Da un po’ di tempo, Tokyo sta vivendo un vero e proprio boom dei prezzi nel segmento premium. Si potrebbe dire che questa transazione sia… esatto, la ciliegina sulla torta di un processo che dura già da diversi anni. Capitali stranieri, alta qualità della vita, stabilità: tutto questo contribuisce a rendere la città sempre più attraente per acquirenti disposti a pagare somme inimmaginabili.

Ma cosa rende esattamente questo attico più prezioso di una piccola centrale elettrica? Ne parleremo tra un attimo.

L’interno del record – com’è Marq Omotesando One

Quando pensi all’appartamento più costoso nella storia del Giappone, potresti chiederti: cosa si ottiene davvero per decine di milioni di dollari? Qui la risposta è… concreta. E davvero impressionante.

fot. studiopdp.com

Superficie, piano e disposizione: numeri che fanno impressione

L’attico al Marq Omotesando One si estende su 625 metri quadrati: uno spazio che a Tokyo semplicemente nie esiste. Quattro camere da letto, situato al quarto (e ultimo) piano di un edificio basso e intimo. Low-rise – in questo quartiere è molto più di una semplice definizione architettonica. Si tratta di privacy. Del fatto che sopra di te non ci sono altri dieci appartamenti. Che non guardi fuori dalla finestra su una parete di grattacielo a trenta metri di distanza.

L’edificio ospita solo poche unità – ognuna praticamente su misura. Ed è proprio questa intimità che fa sì che l’intero complesso ricordi più una residenza privata che un condominio.

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Minimalismo giapponese, precisione scandinava

Design? Marq Omotesando One ha conquistato l’oro ai Sky Design Awards 2023 nella categoria architettura – e sinceramente, basta uno sguardo per capire il perché. Unisce il minimalismo giapponese (ispirazioni zen, linee pulite, materiali naturali) con la precisione esecutiva scandinava. Ogni dettaglio è… studiato. Qui non ma posto per il caso.

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E per quanto riguarda gli interni:

• piscina privata e spa (perché no, dopotutto)
• terrazza panoramica con vista sul quartiere
• ascensore privato che conduce direttamente all’appartamento
• bagni in marmo – e non un marmo qualsiasi
• finestre panoramiche dal pavimento al soffitto
• sistemi intelligenti di gestione domestica

La posizione a Omotesando è un ulteriore vantaggio: boutique, ristoranti stellati Michelin, la stazione di Harajuku a pochi minuti a piedi. Uno stile di vita difficile da immaginare altrove.

Record per tsubo – cosa dice questa transazione sul mercato

Oltre 50 milioni di yen per tsubo: la nuova normalità?

Una transazione da 9,5 miliardi di yen suona impressionante, ma è solo il prezzo per tsubo che mostra quanto questo attico si distingua a livello nazionale. Il prezzo ha superato 50 milioni di yen per tsubo – circa 330 mila dollari al metro quadrato. In Giappone è un record assoluto, che ha lasciato indietro le precedenti transazioni di lusso nei centri urbani. Per confronto, i precedenti appartamenti più costosi a Tokyo si aggiravano intorno ai 30-35 milioni di yen per tsubo. Un aumento di diverse decine di percento in una sola vendita – e improvvisamente tutti parlano di una “nuova era” del real estate di fascia premium.

Curiosamente, questa transazione non è affatto un caso isolato. Tokyo sta vivendo da alcuni anni un boom degli immobili di lusso, alimentato da diversi fattori contemporaneamente:

• Inflazione edilizia – i costi dei materiali e della manodopera hanno fatto salire i prezzi dei nuovi progetti
• Yen debole – ha fatto sì che gli investitori stranieri paghino effettivamente meno nelle loro valute
• Offerta limitata – i quartieri centrali come Minato o Shibuya hanno ormai praticamente esaurito i terreni disponibili
• Capitale locale in crescita – i giapponesi benestanti scelgono sempre più spesso di investire in immobili invece che in obbligazioni

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Gli esperti osservano questa tendenza già da tempo. Secondo le analisi di settore, i prezzi del segmento premium a Tokyo sono aumentati di circa il 20-30% dal 2020. Si tratta di un salto significativo, soprattutto su un mercato che per decenni è stato stabile (per non dire – noioso).

Nel giugno 2025, subito dopo l’annuncio dell’accordo, i media specializzati nel settore del lusso hanno iniziato a parlare di una “corona di Tokyo” e di un “benchmark per tutta l’Asia”.

“Questa vendita stabilisce un nuovo punto di riferimento per il settore residenziale ultra-premium nella regione” – si leggeva nei rapporti di settore.

Non tutti però sono entusiasti. Sui forum online, incluso Reddit, è scoppiata una discussione sulla disparità dei prezzi. Uno degli utenti ha scritto apertamente:

“50 milioni per tsubo, quando un appartamento medio nella stessa città costa 3-4 milioni? Questo è già assurdo, non lusso.”

Alcuni commentatori hanno sottolineato che per un normale abitante di Tokyo una transazione tego typu è pura astrazione – come leggere di vendita di un’isola privata. Altri ritengono che sia un’evoluzione naturale del mercato in un centro finanziario globale.

La domanda è: si tratta di un caso isolato di prezzo record, o davvero dell’inizio di una nuova normalità per le proprietà immobiliari più costose in Asia?

Tokyo e Singapore in testa alla corsa dell’ultra-lusso

Il record di 9,5 miliardi di yen non è solo una curiosità del mercato di Tokyo. È un momento di riferimento per tutta l’Asia, forse persino a livello globale. Gli sviluppatori da Singapore a Hong Kong stanno già probabilmente rivedendo le proprie valutazioni: se qualcuno ha pagato così tanto in Giappone, dove la parsimonia è stata tradizionalmente una virtù, cosa dice questo sul tetto dei prezzi per l’ultra-lusso nella regione?

Secondo le previsioni che compaiono nei rapporti di settore, entro la fine del 2026 i prezzi delle proprietà premium a Tokyo potrebbero aumentare ancora del 10-15 percento. Allo stesso tempo, sempre più esperti sottolineano che la coppia Tokyo-Singapore sta prendendo il posto di Hong Kong, che dopo le turbolenze politiche ha perso un po’ di fascino come epicentro asiatico del lusso. Tokyo, invece, offre stabilità politica, uno yen debole (almeno fino a poco tempo fa) e un numero crescente di residenti internazionali in cerca di un rifugio sicuro.

Come possono gli investitori interpretare il fenomeno di Omotesando?

foto: studiopdp.com

Per gli investitori, la transazione Marq Omotesando One porta con sé diversi segnali chiari, ma anche alcune domande. Da un lato:

Opportunità:

• I progetti ultra-lusso a Tokyo stanno guadagnando prestigio: ora è più facile giustificare un prezzo di 300-400 mila dollari al metro quadrato
• I fondi esteri come EQT dimostrano che il Giappone smette di essere un mercato esotico e sta diventando mainstream per il capitale premium
• Low-rise luxury (edifici bassi con un numero limitato di unità) potrebbe diventare una tendenza non solo a Tokyo, ma anche a Seul o Taipei
• Il valore di rivendita delle ultra-units probabilmente si è stabilizzato su un livello elevato: chi acquista ora premium ha prospettive più sicure

Rischi:

• A questi livelli di prezzo, qualsiasi correzione macro (aumento dei tassi, crisi regionale) può avere un forte impatto sulle valutazioni degli asset di fascia alta
• Base di acquirenti ristretta: non è un mercato di massa, contano alcune decine di ultra-ricchi, non migliaia di clienti
• Le disuguaglianze sociali a Tokyo stanno aumentando (anche se il Giappone mantiene ancora una struttura relativamente piatta), il che può generare tensioni politiche e pressione per tasse sugli immobili

Dal punto di vista della città, una vendita per quasi 70 milioni di dollari rafforza la posizione di Tokyo sulla mappa globale del lusso: gli ambasciatori del marchio Marq non sono più solo i costruttori, ma anche l’intero quartiere di Omotesando, che consolida la sua reputazione come gli Champs-Élysées giapponesi. D’altra parte, il divario sempre più evidente tra il cittadino medio e chi sta al vertice potrebbe generare discussioni sull’accesso agli spazi pubblici e sulla gentrificazione.

Un consiglio pratico? Tenete d’occhio cosa farà EQT e fondi simili nei prossimi progetti. Se dovessero emergere nuovi sviluppi low-rise con una filosofia analoga, abbiamo già individuato il modello vincente. Marq Omotesando One lo ha appena definito.

Steff Jeff

redazione immobiliare

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